מס רכישה ומס שבח

מס רכישה

מדרגות מס רכישה לשנת 2023, כפי שנקבעו על ידי רשות המסים

בעת רכישת דירת מגורים יחידה בידי יחיד תושב ישראל, הן כלהלן: 
עד לסכום של 1,919,155 ש"ח קיים פטור; 
בין הסכום  הפטור ל- 2,276,360 ₪, ישנה מדרגת מס רכישה של 3.5%;
מעל ל- 2,276,360 ₪ ועד ל-5,872,725 ש"ח, מדרגת מס הרכישה עומדת על 5%;
בין 5,872,725 ל-19,575,755 מדרגת מס הרכישה עומדת על 8%;
ומעל ל-19,575,755 מדרגת מס הרכישה עומדת על 10%.

לעומת זאת, לדירת מגורים שאינה יחידה, מדרגות מס רכישה יהיו כלהלן: 
על חלק השווי שעד , 5,872,725 ש"ח – 8%.
על חלק השווי העולה על 5,872,755 ש"ח  – 10%

 
לשם המחשה, חישוב מס הרכישה עבור דירה יחידה שעלותה כ- 2.5 מיליון ₪ יבוצע באופן הבא: על כ- 1.9 מיליון ₪ מתוך הסכום הכולל- קיים פטור,על כ- 0.35 מיליון ₪ הבאים (קרי המדרגה הבאה), חבות המס תהייה לפי 3.5%, ואילו על יתרת הסכום, כ- 0.2 מיליון (קרי המדרגה השלישית), חבות המס תחושב לפי 5%. מדרגות אלו, הן למעשה ביטוי מסוים להנחה בעסקת הרכישה, והן יפות רק ליחיד ולא לחברה בע"מ.
ניתן לבצע חישוב מס רכישה בסימולטור של רשות המיסים

מס שבח עד לרפורמה החדשה של יאיר לפיד (עד סוף שנת 2013)

מס רלבנטי נוסף, הוא מס שבח על רווחי הון בעסקת מקרקעין, נקבע בהתאם לרווח ההון שנצבר בנכס מקרקעין מזמן רכישתו ועד מכירתו. סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין הוא הסעיף המחייב במס שבח על מכירת זכות במקרקעין. הסעיף קובע כי השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה (כמשמעותה בסעיף 47). החל מיום7.11.01, נכנסה לתוקפה רפורמה שבעקבותיה הופחת שיעור מס השבח עבור יחידים ממס שולי של עד 48% ל- 20% בלבד, ואילו מס השבח לחברות הופחת אף הוא ל- 25%. נובע מכך, כי נכס שנרכש לאחר ה-7.11.01, יחויב במס שבח לפי האמור. החל מ-2012 נוצרה תקופת חיוב נוספת בגובה 25% עבור חלק התקופה המשויך לפרק הזמן שלאחר 01.01.2012. החל מ-2013 נוסף גם מס של 2% על הכנסות מעל 800,000 ש"ח.

במקרים של נכסים שנרכשו לפני 7.11.01, ואשר נמכרים לאחר יום זה, תחול הפחתה ליניארית, כך שהשיעור המופחת יהיה רלבנטי רק על השבח שנצבר החל מיום 7.11.01. יוצא איפה, שככל שמחכים יותר במימוש העסקה, נטל המס ילך וירד כאשר הדירה נרכשה זמן רב לפני ה-7/11/2001 אך נכסים שנרכשו סמוך לתאריך זה, או לאחריו, נטל המס לגביהם הולך ועולה עקב עליית שיעור מס השבח ל-25% החל מ-2012. חשוב להיות מודעים כי קיימים מצבים שעשויים להקנות פטור מתשלום מס שבח על דירת מגורים. למשל, אם לא נמכרה דירה נוספת בארבע השנים האחרונות, או על רקע סוגיה משפטית סביב קבלת ירושה או חלוקת רכוש משותף. בחינת מתן הפטור תעשה לגופו של עניין.

השינויים במסגרת הרפורמה של יאיר לפיד החל מ-01/01/2018

למעשה, החל מה-01/01/2018 אין יותר פטורים במכירת דירה שניה, ומנגד ניתנה הנחה ניכרת בגין גובה המס. יוצא איפה שלאחר חישוב השבח במכירה תעשה חלוקה לינארית, ולחלק השבח שיצטבר עד ה-01/01/2014 ינתן פטור, ולשאר יהיה חבות בשיעור של 25%. כלומר, אלו שרכשו דירות זה מכבר ירוויחו. המטרה בפעולה זאת היא למנוע את כדאיות ההשקעה בנדל"ן, ובאופן עקיף לעודד השקעות בבורסה. הטכניקה בה נקטו היא השוואת גובהו של מס השבח על נדל"ן לשיעור רווחי הון בגין ההשקעה בבורסה.

תקופת המעבר שבין 2014 עד 2017

בתקופת המעבר ניתן יהיה למכור עד 2 דירות לפי אותם תנאי הרפורמה שמתחילה ב-2018, אבל בתנאי אחד, שלפחות על אחת הדירות שתימכר בתקופה הנ"ל, תהיה זכאות לפטור ע"פ החוק הישן (סעיף 49(ב)(2)). כלומר, מי שיש לו זכאות לפי החוק הישן לפטור לפחות לדירה אחת, וימכור אפילו 2 דירות, הוא יקבל על שניהם את החישוב החדש. זאת אומרת, החלק הלינארי של השבח שנצבר עד 2014 יהיה במס שבח אפס, והחלק היחסי שנצבר לאחר 2014 יהיה לפי מס של 25%. כל דירה נוספת שתימכר תחויב במס על פי הדין הישן. המטרה הייתה בתקופת המעבר למנוע התמוטטות מוחלטת של מחירי הדיור והצפת השוק בדירות, ובכך לבלום סכנה של פשיטות רגל של הקבלנים והבנקים. יחד עם זאת, אין ספק שהשינוי שיאיר לפיד חולל יחד עם צעדים נוספים צפוי לחולל מגמה של ירידת מחירי הנדל"ן בארץ. 
רשות המיסים פרסמה הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 - הרפורמה במיסוי דירות מגורים

לסיכומו של דבר, מיסוי מקרקעין מצריך הבנה מעמיקה שהאזרח הממוצע חסר אותה, ולכן, על מנת להימנע מהסתבכויות, או לחילופין, ליהנות מהטבות אופציונאליות, המלצתי החמה היא ליצור קשר עם יועץ מס מקצועי ואמין, המכיר את התחום על בוריו, וזאת עוד בשלב החשיבה והתכנון, טרם ביצוע הרכישה. אין בהמלצה זו כדי לבטל או להפחית בחשיבותו של עו"ד כגורם מקצועי המלווה את העסקה, אלא שיועץ המס, מטבע הדברים, הוא הפונקציה בעלת המודעות הגבוהה ביותר לתחום המיסוי, ובכוחו להצביע על צמתי החלטה שעשויים לחסוך לבעל העניין ממון רב.