מס שבח במכירת דירה שנייה

מס שבח דירה שנייה הינו המס על הרווח שנוצר ממכירת הדירה השנייה.
הרווח הינו מחיר המכירה, פחות מחיר הרכישה אשר מוצמד למדד, פחות כל ההוצאות שהיו בדרך בין הרכישה למכירה כמו מס רכישה, שכר טרחה לעורך דין ברכישה ובמכירה, מתווך ברכישה ובמכירה, ריבית משכנתא, הוצאות השבחה, הוצאות יעוץ מס, וכל הוצאה נוספת הקשורה לנכס אך לא לתחזוקתו השוטפת (כמו למשל ארנונה או ביטוח) ולתוצאה המתקבלת צריך גם להוסיף הוצאות פחת בגין תקופות בהם הדירה הושכרה ולא משנה באיזה מסלול מיסוי שכר דירה בחרנו.

מס שבח על דירה שנייה חל בכל מקרה שיש ליחיד ו/או תא משפחתי, שני דירות במועד המכירה. לא משנה איזו מהדירות בוחרים למכור בין אם זו הדירה הראשונה שנרכשה או הדירה השנייה, יהיה חישוב השבח, ואם יש רווח אז יהיה תשלום מס שבח.
למעשה המחוקק קבע כי במכירת דירה שנייה לא ניתן לקבל את הפטור שקיים במקרה של מכירת דירה יחידה, אשר שימשה ל-18 חודשים למגורים, ולא נדרש פטור כאמור ב-18 חודשים האחרונים על דירה יחידה אחרת שנמכרה.

פטור ממס שבח במכירת דירה שנייה

קיימים מספר מקרים בהם כן ניתן לבקש פטור ממס שבח בדירה שנייה, והם כאשר הדירה השנייה נרכשה ב-18 חודשים האחרונים כתחליף לדירה שנמכרת או 12 חודשים מקבלת דירה שנרכשה מקבלן.
פטור נוסף שקיים הינו באם אחוז הבעלות בכל אחת מהדירות האחרות אינו עולה על 33% וכן פטור במקרה שהדירה הנוספת עד 50% הינה דירה מירושה.
כמו כן מכירת דירה שנתקבלה בירושה בתנאים מסוימים תקבל פטור על שם המוריש גם אם ליורש יש דירות נוספות.

כמה ואיך מחושב מס שבח במכירת דירה שנייה

כיום מס השבח עומד על 25% מהתוצאה שקיבלנו לאחר הפחתת כל ההוצאות, והחיוב הינו רק על השבח/הרווח שנוצר לאחר תאריך ה-1/1/2014 כלומר אם רכשתם דירה אחרי 1/1/2014 אז המס הוא 25%, אבל אם רכשתם לפני אז יחלקו את השבח שנוצר במכירת הדירה השנייה בין התקופה שלפני 2014 שעליה תקבלו פטור לבין התקופה שאחרי שעליה תשלמו 25%. לדוגמא נכס שנרכש ב-1/12009 ונמכר ב-31/12/2018 אז יש לנכס 5 שנים לפני 1/12014 ו-5 שנים אחרי כל שעל חישוב השבח יינתן 50% פטור.
מס נוסף שעלול לחול הינו מס ייסף בגובה 3% במידה ומחיר מכירת הדירה היה מעל תקרה שקרובה כיום לכ-5 מליון ש"ח.

ההטבות על מס השבח בדירה שנייה

יחד עם זאת גם אם נקבע כי חל מס שבח במכירת הדירה השנייה, קיימים הטבות רבות ואף סוג של פטורים/קיזוזים שניתן להשתמש בהם וכך לקבל את מס השבח ששולם על הדירה השנייה בחזרה.
להלן מספר דוגמאות להטבות שנוכל לקבל על מס השבח בדירה שנייה:

• כאשר המוכר מעל גיל 60 והכנסתו מיגיעה אישית איננה מגיעה למס שולי של 31% נוכל לקבל עבורו מדרגות מס נמוכות החל מ-10% בהתאם למס השולי שלו ועד למקסימום של מס השבח שנקבע 25% ובכך נקטין את החיוב שנוצר במס השבח בדירה השנייה
• במידה והדירה הייתה רשומה על שם שני בני הזוג או שמבחינה חוקית לשני בני הזוג יש זכאות בדירה נוכל לפצל את מס השבח בדירה השנייה בין שני בני הזוג וכך לקבל כפל הטבות
• ניתן לבקש פריסה של מס השבח בדירה השנייה לתקופות של בין שנתיים ל-4 שנים כפוף לכך שהדירה הוחזקה לפחות שנה יותר משנות הפריסה שאנו מבקשים, חישוב הפריסה הינו דבר מורכב ודורש מיומנות רבה שכן לא אחת עדיף לפרוס לפחות שנים או שניתן לבצע פריסה שונה לבן זוג אחד ופריסה שונה לבן זוג שני.
• ניתן לקזז הפסדי הון לרבות הפסדים מניירות ערך בבורסה וזאת כפוף לכך שהוגשו דוחות לשימור ההפסדים במס הכנסה. באם לא הוגשו ניתן להגיש עד 6 שנים אחורה
• ניתן לקזז הפסדים מהשכרה שנוצרו לאורך השנים, בין השאר עקב קיזוז הפחת, וכן הפסד עסקי משנת המכירה.
• ניתן לדרוש זיכויים שונים המגיעים לכל אחד מבני הזוג, ובפריסה את כל הזיכויים הללו כנגד כל השנים שנפרס מס השבח מהדירה השנייה
• לעיתים באנשים מבוגרים שאינם מודעים לכך, או שלא השתלם להם לעסוק בכך בעבר, ניתן להכיר בנכות אשר תיתן פטור על ההכנסות מיגיעה אישית וכך תפנה את מדרגות המס הנמוכות ואת הזיכויים להפחתת מס השבח עד כדי ביטולו המוחלט.