מיסוי שכר דירה למגורים

התפתחות ענף הנדל"ן בארץ הולכת ומתגברת עם הזמן, בין השאר, מאחר ונראה שההשקעה בדירות מגורים משתלמת מאד בהיבט המיסוי. התוצאה הישירה לכך היא הפקת רווחים גבוהים ביחס להרבה מאד חלופות עסקיות. מלבד האפשרות לקבל פטור על מס שבח (הרווח) שנצבר מיום רכישת דירת מגורים בעת מכירתה, קיימת גם הקלה רבה על הכנסה משכר דירה למגורים לאורך השנים שאנו מחזיקים בה.

כמה מס נשלם על הכנסה משכירות למגורים

 קיימות 3 שיטות לגיטימיות למיסוי שכר דירה למגורים, שמתוכן אנו יכולים להשתמש, מידי שנה, בטובה ביותר עבורנו:

א. קבלת פטור על הכנסות משכר דירה למגורים עד לתקרה בגובה של 5070 ₪– נכון לשנת 2021 בתחומי מדינת ישראל בלבד. היה ונעבור את התקרה הנ"ל, לא כל הפטור מתבטל, אלא התקרה תופחת לפי סכום החריגה ממנה. למשל, אם ההכנסה משכר דירה תהיה 5100 ₪ (ז"א 30 ₪ יותר מהתקרה) אזי התקרה תופחת ל- 5140 ₪, ונהיה חייבים מס בגין 60 ₪.

ב. הפעלת סעיף 122 לפקודה– מאפשר לנו לשלם רק 10% על שכר הדירה ממגורים, אך לא נוכל לדרוש שום הוצאה. יש לדעת שבכדי להפעיל את הסעיף קיימת דרישה לתשלום מקדמות או לכל המאוחר תשלום המס עד ה-31 לינואר של השנה העוקבת. אגב, אם מדובר בדירה בחו"ל, סעיף 122א מאפשר לנו לשלם רק 15% ולדרוש רק פחת כהוצאה מוכרת (חשוב להדגיש שאם בחרנו באופציה זו לא נוכל לקזז מס ששולם בחו"ל בגין הכנסה זו).

ג. חישוב רגיל, הכנסות פחות כל ההוצאות לרבות פחת– באפשרות זו גובה המס הינו 31% ומעלה לפי המס השולי שלנו (למבוגרים שבינינו שמעל גיל 60 מדרגות המס יחלו מ-10%). אם הנכס נמצא בחו"ל נהיה רשאים לקזז כל מס ששולם כבר בחו"ל.

בבחירת השיטה הטובה ביותר עבורנו נצטרך לקחת בחשבון שיקולים נוספים, למשל אם יש לנו הרבה זיכויים ממס לעיתים עדיף לבחור במסלול עם המס הגבוה ולא במסלול של רק 10% מס שכנגדו לא ניתן לנצל זיכויים.
ניתן גם לצפות באתר רשות המיסים מדריך שפורסם לתשלום ולהקלות על הכנסה של יחיד מהשכרת דירה למגורים בישראל
חשוב גם לציין כי הכנסה משכר דירה למגורים אין חבות בביטוח הלאומי

שינויים במיסוי שכר דירה 2023 - מסלול מס מופחת על שכר דירה

חוק ההסדרים 2023 קבע תיקון רטרואקטיבי מתחילת שנת 2023 לסעיף 122 לפקודה המדבר על מסלול 10% מס על שכר דירה למגורים ללא דרישת הוצאות.
התיקון קובע חריג לגבי בעלי דירה יחידה בלבד אשר משכירים את דירתם ושוכרים דירה אחרת למגורים, יהיו רשאים לדרוש את הוצאות שכר הדירה וזאת עד לתקרה של 90,000 בשנה, ובכפוף לכך שחלק מהתשלום של שכר הדירה לא נדרש בניכוי ההכנסה החייבת, וכי הצדדים אינם קרובים.
*דירה יחידה על פי ההגדרה במס רכישה כלומר גם דירה על הנייר
**החישוב היינו שנתי ולא חודשי
***חובת הגשת דוח שנתי לבוחרים במסלול זה

מה זה אומר בפועל?

משמעות התיקון היא שבעלי דירה יחידה בלבד אשר משכירים את דירתם ושוכרים דירה אחרת למגורים, יוכלו לדרוש את הוצאות שכר הדירה שלהם עד לתקרה של 90,000 בשנה. עד כה, בעלי דירות יחידה לא יכלו לדרוש את הוצאות שכר הדירה שלהם, מה שהביא לכך שהם שילמו מס גבוה יותר על ההכנסה משכר הדירה שלהם.

התיקון החדש צפוי להביא להפחתה משמעותית במס שמשלמים בעלי דירות יחידה על ההכנסה משכר הדירה שלהם. עם זאת, חשוב לציין שהתיקון חל רק על בעלי דירה יחידה בלבד אשר משכירים את דירתם ושוכרים דירה אחרת למגורים.

אם אתם בעלי דירה יחידה אשר משכירים את דירתכם ושוכרים דירה אחרת למגורים, כדאי לכם לפנות לייעוץ מקצועי על מנת לבדוק האם אתם זכאים להפחתה במס על ההכנסה משכר הדירה שלכם.

להלן דוגמאות:

• א. משפחה המשכירה את דירתם היחידה בתל אביב ומקבלת שכר דירה 120,000 ₪ בשנה ובמקביל שוכרת דירה למגוריה באשדוד תמורת 75,000 ₪, תשלם מס 10% על הכנסתה משכר דירה רק על 45,000 ₪. 
• ב. אישה רווקה המשכירה את דירתה היחידה בחיפה ומקבלת שכר דירה 60,000 ₪ בשנה ושוכרת דירה למגוריה בתל אביב תמורת 90,000 ₪, לא תשלם כלום על הכנסתה משכר דירה.
• ג. גרוש המשכיר את דירתו היחידה בתל אביב ומקבל שכר דירה 150,000 בשנה ושוכר דירה למגוריו ברמת השרון תמורת 120,000 ₪, ישלם על מס 10% על הכנסה משכר דירה רק על 60,000 שכן תקרת הניכוי הינה 90,000 ₪.

השקעה בנכסי נדלן בחו"ל

חלק גדול מהציבור משקיע בנכסים מגוונים, לרבות נדל"ן חו"ל. לעיתים באמצעות קנייה ישירה של הנכס, ולעיתים דרך ניירות ערך לסוגיהן השונים. המוטיבציה להשקיע בנדל"ן חו"ל, נובעת מתוך ראיית ההשקעה כאטרקטיבית, או מתוך רצון להרחיב את "סל המוצרים" שבתיק ההשקעות שלנו.

כאשר אנחנו משקיעים בנכסי נדלן בחו"ל איננו נכנסים לתחולה של חוק מיסוי מקרקעין, אלא למיסוי רווחי הון. משמעות הדבר הוא, שהמס על רווח ההון שייווצר בעת מכירת הנכס יעמוד על 25%, בדומה למס השבח, רק שללא הפטורים הקיימים וללא מס רכישה. בהקשר לפטורים שציינתי, יש להבהיר שאין רואים בהשקעה בנדל"ן חו"ל עניין למיסוי מקרקעין, כך שההשקעה אינה מונעת מאיתנו קבלת הפטורים בארץ.

ישנם 2 דרכים לתשלום מס בגין הכנסות שוטפות מנכס בחו"ל:

א. התחייבות לשיעורי מס רגילים, לפי המס השולי בו אנו נמצאים (ולא פחות מ-31%)
ומנגד קיזוז כל ההוצאות, לרבות קיזוז מס ששולם בחו"ל בגין הכנסה זו.
ב. התחייבות למס סופי של 15%, ממנו ניתן לקזז פחת בלבד, ללא האפשרות לקיזוז
מס ששולם בחו"ל. היתרון המשמעותי במיסוי זה, לעומת המיסוי בארץ, נעוץ בעובדה
שהוא חל על כל נכס, לרבות נכס עסקי. זאת אומרת, לא רק דירות מגורים.